Kira davalarında orta bulucu mecburî tutuldu.
Bu sayede davaların çok kısa müddette çözülebileceği bekleniyor.
Ara buluculuk sistemi daha evvel isteğe bağlı faaliyet gösteriyordu. Lakin dava sayılarının artması sistemi mecburî hale getirdi.
Kiracı ile mesken sahibi ortasındaki bağa yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Heyeti’nde kabul edildi.
Yılda 126 bin belge çözülecek
Zorunlu hale getirilen arabuluculukla 74 bini kira olmak üzere kat mülkiyeti, komşu hakkı ve iştirakin giderilmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarda yılda yaklaşık 126 bin belge, mahkemelere gitmeden en fazla bir ayda tahlile kavuşturulacak.
Görüşmeler en fazla dört hafta sürecek
Arabuluculuk görüşmeleri en fazla dört hafta sürecek.
Anlaşma olmazsa dava açılacak
Görüşmeler sonrasında muahede sağlanamaması halinde dava açılabilecek.
Uyuşmazlıklar dava açılmadan çözülecek
Kanuna nazaran, kira ilgisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel orta bulucuya başvurulmuş olması koşulu aranacak.
1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi kıymetlendirdi.
Uzmanlar, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını belirtiyor.
Kiracı ve mal sahibi davaları artmıştı
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, son devirde kiracı ile mal sahibi ortasındaki bağın önemli halde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira kontratı kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili orta buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
“1 Eylül’den evvelki davalarda mecburilik yok”
Yeni düzenlemeyle kira kontratı kaynaklı ihtilaflarda orta bulucunun zarurî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için orta bulucunun mecburî olmayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası yol tarafından reddedilecektir.” dedi.
“Ara bulucu tarafları çağırıp onları ikna etmeye çalışacak”
O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların tez ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında şad olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
“Ara buluculuk düzeneği kıymetli bir misyonu yerine getirecek”
Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda muahedesi halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da tekrar sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu basamak geçilmeden muhakkak dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk sistemi değerli bir vazifesi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez lakin yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise birebir iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.
“Özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflarda devrede”
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira mukavelesi kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zarurî orta buluculuk kaidesinin getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku meselelerinin aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından pek yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
“Değer kayıplarını engelleyecek”
Yine çok uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da zarurî orta buluculuk kaidesi getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri lakin uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk kuralı hem süreyi kısaltacak hem de paha kayıplarını engelleyebilecektir.” dedi.
Ara buluculuk müddeti ve orta bulucunun zarurî olduğu konular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de orta buluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu mühlet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira bağlarında bahis ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise orta buluculuk müddeti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.
“10 yıllık mühletin dolması sebebiyle tahliye uyuşmazlıklarda orta bulucuya gitmek mecburî olacak”
Yüksel, zarurî orta buluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:
Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra gereksinimden tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik gereksinimi sebebiyle tahliye, 10 yıllık müddetin dolması sebebiyle tahliye, arsa mühletinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması mevzularındaki uyuşmazlıklarda orta bulucuya gitmek mecburî olacak. Ayrıyeten aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili mevzular ve genel konseylerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da orta buluculuk mecburî olacak.
Binalardaki pis koku sıkıntısının çözümünde
Yüksel, binalarda yahut yerlerde duman, pis su, koku ve gibisi mevzularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu toprağa taşması ve yerden geçilmesi üzere bahisler ile taşınmaz devranı yahut birebir hakların orta bulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
